Ok, jeg tilstår det. Jeg er kun involveret i ejendomshandler i Californien og Florida, så jeg er ikke fantastisk ekspert på New York City real estate.
Grunden til at jeg alligevel skriver et indlæg om NYC er meget enkelt, at jeg i dag læste en artikel i Børsen om åbningen af et dansk firma, som vil opkøbe en portefølje af luksuslejligheder for med relativt kort investeringshorizont at lave en pæn forrentning til deres investorer. Den artikel har jeg et par kommentarer til:
1. Generelt skal ejendominvesteringen ikke foretages for gevinsthjemtagningen after et til to år. Det er sjældent et sundt tegn.
2. NYC (New York City) har et meget kompliceret system, hvor det ikke er særligt gennemsigtigt for ejendomsmæglere og investorer at få et overblik. Der er ikke en central database(MLS), som andre steder i USA. De store ejendomsmægler firmaer modarbejder et fælles initiativ, og det gør det mere vanskeligt at købe og sælge boliger i NYC.
3. Det er beliggenheden, beliggenheden, og endelig beliggenheden som er alfa og omega på high-end markedet. Mange af de mest eftertragtede lejligheder i NYC er Co-op lejligheder, og kan derfor ikke bare frit omsættes. Co-op kan sammenlignes med en andelslejlighed i Danmark, og du kan som ejer frit prissætte lejligheden, men bestyrelsen i andelsboligforeningen skal godkende køberen. Hvis køberen ikke bliver godkendt må du som sælger finde en ny køber. Investeringsforeninger bliver ikke godkendt til attraktive Co-op.
4. Boblen er ved at være ovre for NYC. Det har taget længere end mange andre steder i NYC, men det er ved at være slut nu. Priserne er begyndt at sive, og også på high-end markedet. Jeg vil absolut anbefale markedet, som har oplevet en prisjustering og ligeledes at du som investor har en tidshorizont på 7-8 år. Det vil sige, at det ikke er NYC som jeg ville smide mine sparepenge i, men derimod mange andre områder af USA. Det er muligt at NYC er en god investering, men det er mere med den tidshorizont som jeg opgiver, og det vil ikke nødvendigvis være high end lejligheder. High end købere i NYC vil altid have det nyeste nye og der er investeringsforeninger ikke gode sælgere.
NYC er en fantastisk by og en meget spændende boligøkonomi, men jeg ville træde varsomt med investeringer i sådanne projekter.
torsdag den 26. juni 2008
onsdag den 18. juni 2008
Boligpris udviklingen i USA
Hvornår er bunden nået på boligmarkedet i USA? Det er det spørgsmål jeg oftest får. Jeg har et svar. Jeg ville ønske at jeg vidste det. Det kunne være mange penge værd at vide det.
Det første problem ved spørgsmålet er, at USA er et meget stort og uhomogent marked, hvor New York City ikke har oplevet samme store prisfald som Las Vegas. Miami og Buffalo har ikke samme udvikling nu eller for 5 år siden. Det vil sige, at der ikke er nogen nemme svar på det ovenstående spørgsmål.
Buffalo, New York og en lang række andre gamle industribyer har meget alvorlige strukturproblemer, hvor det decideret sker en udvandring til "grønnere områder" Det betyder at husejere opgiver deres huse, og bare flytter væk. Hvis I går ind på Ebay kan I under real estate finde huse i Buffalo, Youngstown, Pittsburgh mv. til under $10,000
Det er naturligvis håndværkertilbud, som ikke ligger i verdens bedste områder. Det kan faktisk være livsfarligt at tage på en husinspektion. Der er folk, som tænker at blot en beskeden værdiforøgelse kan give en udmærket forrentning af købesummen. Det er optimistisk at tænke sådan, da du som langdistance ejer ikke vil opleve nogen værdiforøgelse, men blot få bekymringer. Det er det samme med håndværkertilbud i New Orleans. Denne type investeringer kræver stort lokalkendskab, og det kræver at investoren selv er på pladsen og kan foretage udbedringerne. Hvis de forhold er til stede, kan det muligvis være attraktivt at foretage sådanne investeringer, men det er i allerhøjeste grad muligvis.
Hvis vi bevæger os væk fra denne type investeringer, og bevæger os over til pæne middelklasses hjem i Temecula, Lake Elsinore, Hemet i Californien, så er det spørgsmålet om husene ikke fortsat vil falde i den nærmeste tid. De steder har ikke erhvervsgrundlaget for alle de boliger som er blevet bygget, og de nuværende benzinpriser har trukket tæppet væk under de lange kørselsafstande til arbejde. Det betyder, at de pågældende villaområder måske aldrig vil være attraktive ligegyldigt prisen. Der kan prisen risikere at falde 50-60% yderligere, og alligevel vil det ikke være et godt investeringsobjekt.
Essensen af denne artikel er, at det er muligt at bunden er nået på nogle markeder, andre markeder er slet ikke begyndt at falde endnu, og bunden er slet ikke i syne andre steder.
Det første problem ved spørgsmålet er, at USA er et meget stort og uhomogent marked, hvor New York City ikke har oplevet samme store prisfald som Las Vegas. Miami og Buffalo har ikke samme udvikling nu eller for 5 år siden. Det vil sige, at der ikke er nogen nemme svar på det ovenstående spørgsmål.
Buffalo, New York og en lang række andre gamle industribyer har meget alvorlige strukturproblemer, hvor det decideret sker en udvandring til "grønnere områder" Det betyder at husejere opgiver deres huse, og bare flytter væk. Hvis I går ind på Ebay kan I under real estate finde huse i Buffalo, Youngstown, Pittsburgh mv. til under $10,000
Det er naturligvis håndværkertilbud, som ikke ligger i verdens bedste områder. Det kan faktisk være livsfarligt at tage på en husinspektion. Der er folk, som tænker at blot en beskeden værdiforøgelse kan give en udmærket forrentning af købesummen. Det er optimistisk at tænke sådan, da du som langdistance ejer ikke vil opleve nogen værdiforøgelse, men blot få bekymringer. Det er det samme med håndværkertilbud i New Orleans. Denne type investeringer kræver stort lokalkendskab, og det kræver at investoren selv er på pladsen og kan foretage udbedringerne. Hvis de forhold er til stede, kan det muligvis være attraktivt at foretage sådanne investeringer, men det er i allerhøjeste grad muligvis.
Hvis vi bevæger os væk fra denne type investeringer, og bevæger os over til pæne middelklasses hjem i Temecula, Lake Elsinore, Hemet i Californien, så er det spørgsmålet om husene ikke fortsat vil falde i den nærmeste tid. De steder har ikke erhvervsgrundlaget for alle de boliger som er blevet bygget, og de nuværende benzinpriser har trukket tæppet væk under de lange kørselsafstande til arbejde. Det betyder, at de pågældende villaområder måske aldrig vil være attraktive ligegyldigt prisen. Der kan prisen risikere at falde 50-60% yderligere, og alligevel vil det ikke være et godt investeringsobjekt.
Essensen af denne artikel er, at det er muligt at bunden er nået på nogle markeder, andre markeder er slet ikke begyndt at falde endnu, og bunden er slet ikke i syne andre steder.
Abonner på:
Opslag (Atom)