Køb af bolig i USA III

I sammenligning med køb af bolig i Danmark er det amerikanske system lidt anderledes men ikke så forskelligt.

Jeg ridser i korte træk danske forhold og efterfølgende tager jeg processen i USA.

I Danmark:

1. Sælger tager kontakt til ejendomsmægler og boligen bliver sat til salg på diverse boligsider
   
2. Sælger får lavet en tilstandsrapport
3. Køber får fremvist ejendommen af ejendomsmægleren
4. Køber fremsætter købstilbud
5. Sælger accepterer købstilbud
6. Der er en slutseddel
7. Skødet bliver lavet
8. Købssummen bliver indbetalt på spærret konto i bank
9. Køber overtager boligen

I USA:

1. Sælger tager kontakt til ejendomsmægler A og boligen bliver sat til salg på Multiple Listing Services (MLS). MLS er et sted hvor alle ejendomsmægler kan finde boliger og fremvise til deres køberklienter
   
2. Køber tager kontakt til ejendomsmægler B, som begynder at lede efter passende boliger
3. Ejendomsmægler B repræsenterer køberen, og fremviser boliger for køberen
4. Køber finder et passende hus og indgiver tilbud. Købstilbuddet angiver købsprisen, overtagelsesdatoen, og de betingelser som køberen kræver falder på plads. Det er standard at der bliver taget forbehold for finanseringen falder på plads og at boligen har en fin tilstandsrapport.
5. Sælger accepterer købstilbuddet og huset bliver taget af markedet. Huset er i escrow.
6. Køber får huset gennemgået for fejl og mangler af byggesagkyndig, og der bliver udarbejdet tilstandsrapport for køberen.
7. Køberen genforhandler eventuelt købstilbuddet på baggrund af tilstandsrapporten. Hvis taget er i dårligere stand end forventet forventer sælger nedslag i prisen eller udbedring. Hvis køber og sælger ikke kan blive enige om handlen efter tilstandsrapporten er huset tilbage på markedet, og der er ingen handel.
8. Hvis tilstandsrapporten er fin eller genforhandling falder på plads bliver der udarbejdet skøde.
9. Pengene bliver indbetalt til escrow firma, som specialiserer sig i at gennemføre hushandler.
10. Køber overtager boligen.

Det er meget forenklet hushandler i såvel Danmark som i USA.

Der er 2 primære forskelle:
1. Køber bliver reprænseret af sin egen ejendomsmægler, som finder den helt rigtige bolig, og forhandler handlen på plads. Det vil sige sikre at køberen gør den bedst mulige handel.
2. Det er køber som får vurderet tilstanden af boligen med professionel bistand.

Kommissionen til ejendomsmæglere i USA:
Det er sælger som betaler begge ejendomsmæglere.

Der kommer mere senere.

Boligkøb i USA II

OK, så er vi klar til anden omgang.

Som sagt tidligere. Brug en rigtig ejendomsmægler, og køb et sted som ikke er beregnet for udlændinge, da priserne er bedre. Både når der skal købes og efterfølgende ved salg.

Det er muligt at finde gode boliger til meget rimelige priser i Florida. Det kan være i forlystelseshovedstaden Orlando, i strandparadiset Fort Myers eller i metropolen Miami. Alt kan lade sig gøre i Florida uden først at have vundet den store lotto gevinst. I kan sagtens finde gode boliger til langt under 1 million kr.

Der er et par ting, som det er værd at huske på i forbindelse med USA.

1. det er kun muligt at opholde sig 3 måneder ad gang i USA uden visum, så I kan ikke bare flytte permanent til USA
2. få vejledning af eksperter vedrørende personligt eller firma ejerskab af bolig

Find en troværdig partner til at bistå jer i køb af bolig. Det er også dagligdagen efter købet. Overvej om I vil udleje boligen, og hvem der skal hjælpe jer med det. Lad være med at tro på de løse forestillinger fra useriøse firmaer som lover det hele og holder det halve. Det inkluderer også indretning af boligen, og hvad der nu ellers er behov for.

Overvej eventuelt at købe det i fællesskab med venner/familie, men sørg for at lave retningslinier for brugen. Det kan sagtens lade sig gøre, men det kunne være en god idé at alliere sig med rådgivere, som forstår lokalområdet, boligmarkedet og samtidig har dansk kultur på rygraden.

Peter

Boligkøb i USA

Boligkøb i USA er lige pludselig blevet en mulighed for en masse danskere og for den sags skyld europæere. Dollaren er historisk lav (jeg ved godt den tidligere har været nede i samme niveau, men det er ca. 25 år siden.)

Samtidig er der sket en opbremsning i prisstigningerne på mange af de for danskere mest spændende områder. Det er for eksempel: Florida, Las Vegas, og Sydcalifornien. Der er faktisk generelt prisfald i nævnte områder.

Hvorfor er det interessant at købe en bolig i Florida lige nu? Tjah, det er det fordi det er muligt at købe en 3 værelses lejlighed i South Beach, Miami for 1 million danske kroner. Det er det fordi det er muligt at købe et pænt rækkehus i Orlando for samme beløb. Det er muligt at købe en sea-front villa på en golfbane i høj klasse i Miami Beach for 2,7 millioner danske kroner.

Hvad kan der ske? Over de næste par år kan vi forvente en svagt stigende huspris i Florida, men samtidig kan vi forvente en stigende dollarkurs over de næste 2-3 år. Det vil sige, at det udfra et investeringssynspunkt kan være meget interessant.

Noget andet er så muligheden for at bruge sin bolig til ferieoplevelser i topklasse. Det er muligt at låne/leje sin bolig ud for fornuftige indtægter.

Ok, hvad er så problemet? Der er ikke så mange problemer forbundet med huskøb i USA. Det er et system som ligner det danske meget. Der er tinglysning og ordnede forhold for ejere, så risikoen er meget lavere end i Thailand, Brasilien, Bulgarien eller Tyrkiet.

Er der noget man skal holde øje med? Ja, ligesom i ovennævnte lande er der også developments i Florida, som er rettet mod udlændinge. Det vil sige at prisfastsættelsen er optimistisk og at det kan være svært at gensælge ejendommen. Den bedste måde at undgå sådan noget på, er at kontakte en rigtig ejendomsmægler, som samtidig har forståelse for fordelene for forskellige områder, og kan sikre en god handel.

Der kommer mere. Følg med de næste dage.

Så ruller lokomotiverne

Det er interessant at læse aviserne i Danmark vedrørende den nuværende amerikanske boligkrise (Subprime krisen). Forskellen mellem situationen i Danmark generelt og USA generelt er mindre end mange tror.



Der er et stort antal danskere som har valgt at belåne deres boliger med flex-lån og afdragsfrihed. Der er et stort antal amerikanere som har valgt at belåne deres boliger med flex-lån og afdragsfrihed.



Der er ligeledes mange danskere og amerikanere som har valgt at belåne deres friværdier for at øge deres forbrug.


Der er et par fundamentale forskelle mellem amerikanere og danskere.

Almindelige amerikanere har i stor stil investeret i boliger enten som projektsalg eller i udlejningsboliger, hvor huslejen ofte ikke har dækket afdrag og renter på gælden. Det har betydet at de har været gearet for at opnå højest mulig gevinst ved fortsatte prisstigninger.

Jeg talte med en rigtig god ven for et par år siden vedrørende vores eventuelle huskøb i USA. Vi var udlændinge med begrænset kredithistorie (et nøgleord i USA), så vi kunne ikke bare uden videre låne penge til huskøb. Vi ville købe kontant, og min ven var der straks: "Cool, det lyder så godt. Når I har et hus kan I belåne det til at betale udbetalingen på et ekstra-hus, og så er I godt på vej til fame and fortune."

Jeg kommer af en jysk slægt, og den går bare ikke. Vi gjorde det ikke, fordi vi ikke er typen som tager vilde satsninger. What comes up, can come down again. Desværre for mange er priserne justeret nedad på flere af hype-markederne, såsom Las Vegas, Phoenix og San Diego. Det har betydet at folk har mistet deres investeringsejendomme og formodentlig også risikerer at miste deres hjem.

Det er skidt for dem, men det kan sagtens være godt for andre.

Den anden fundamentale forskel på amerikanere og danskere i forbindelse med boligkrisen er, at amerikanere altid får top-billing i medierne. Ikke kun i USA, men også i Europa, så en amerikansk krise er en verdenskrise, mens det omvendte ofte ikke er tilfældet.

Hvad sker der i Italien? Grækenland? Portugal? Irland? Norge? Finland? Aner det ikke, men jeg kender til antallet af bankrøverier i Californien. Den overtændte havegrill hos Paris Hilton eller hvad det nu må være. Det er ikke amerikanernes skyld, at deres nyheder bliver dækket så prominent i danskernes aviser, radio og tv.

Det er en af mange indlæg fra min side om ejendomsmarkedet i USA, og jeg vil også komme ind på mere personlige observationer fra tid til anden.

Peter

Velkommen

Kære læsere,

tak for at I er med fra starten. Denne her blog giver jer et indblik i muligheden for at eje bolig i USA til meget fornuftige penge.

Vi kan hjælpe jer med at virkeliggøre jeres drømme, men det her er ikke kun en omgang salgssnak for vores eget firma. Vi vil også dele vores meninger om alt mellem himmel og jord.

God fornøjelse, og vi håber I vil komme tilbage tit.

Peter